Stadsbyggnadsnätverket Nyhetsbrev

Här kommer Stadsbyggnadsnätverket Nyhetsbrev 18-20:

Hej alla!

Breaking news! Alla partier avser nu att delta i politikerutfrågningen om Nobel Center på Nybroplan onsdag 29/9 kl 12! Det blev nyss klart att ordföranden i stadsbyggnadsnämnden Jan Valeskog (S) kommer. Vice ordföranden Joakim Larsson deltar också, flera partiledare … Det är laddat för en intressant tilldragelse. Missa inte detta!

I fortsättningen kommer jag ibland att skriva mer om hur jag ser på hur stadsbyggnadssystemet fungerar. Stödet i artiklar och bilder blir mer underordnat. Efter 10 år med stadsbyggnadsfrågor med mycket studier och diskussioner med aktörer borde det vara på sin plats. Det här är ett sånt nyhetsbrev.

Även i fortsättningen kommer jag att skicka nyhetsbrev mer fler färska nyheter – som jag i och för sig sedan länge har försökt strukturera och kommentera så att de beskriver systemet för stadsbyggande.

Börjar med hur man kan bygga inne i det byggda i förorter – med utgångspunkt i att Stockholms allmännyttiga bostadsbolag missar sina mål. Så det blir nyheter i alla fall

Allmännyttan har sålt mycket fastigheter för att finansiera nybyggen

– Men missade byggmålen

Stockholms allmännyttiga bolag missar nybyggnadsmålen. De menar att det beror på svårigheter att få markanvisningar. Bolagen kunde ha utnyttjat mark med gles bebyggelse som man redan har, förutsatt kommunal medverkan med utökade byggrätter. Man kan bygga på de oftast folktomma ytorna mellan befintliga hus t ex på alla dessa mark-P (ersätts av garage i källaren på nya hus). Det kan göras så att man får kringbyggda trygga gårdar för samvaro och lek. De nya husen byggs med lokaler i bv för service och arbetsplatser.

Så skapas blandad och levande attraktiv stadsmiljö som i sin tur ger mer blandad befolkning och mindre segregation. De potentiella byggnadsvolymerna är mycket stora, trots att man ibland bygger lågt av hänsyn till de boendes utsikt. Byggande inne bland det redan byggda innebär också att man sparar naturen som är värdefull i sig och betyder mycket för välmående och hälsa. I Stockholm skulle det minska trycket på innerstaden om man tog ett steg till och gjorde ett par förorter till sekundära centra för hela staden.

De utökade byggrätter som detta byggande kräver har inget alternativvärde för staden och bör vara gratis, förutom ersättning för stadens direkta kostnader. Det borde göra att bolagens kalkyl för de nya husen inklusive garage går att räkna hem. Det är av största vikt att få de boende med sig och att få ta del av deras och lokala aktörers kunskap och idéer om området. Därför måste mer utvecklade former för tidig lokal dialog tillämpas.

Politiker behöver sätta sig in i hur kompletteringsbyggandet kan planeras och ge stadsbyggnadskontor och exploateringskontor frihet att utveckla processer för genomförande. De allmännyttiga bolagen behöver skapa förändrade sätt att planera och kalkylera.

Under 5 år har jag studerat det här sättet att bygga, övergripande och mer i detalj. Det är framtaget av delegationen för hållbara städer och blev klart i fjol. Tillsammans med andra engagerade har jag undersökt områden för att testa koncepten och jag har undersökt vilka förändringar av stadens planering som behövs. Ett stort jobb har varit att koncentrera den enorma kunskapsmassan till presentationer som jag har använt för seminarier med politiker – och för diskussion med bolag.

Med bakgrund som ekonom och managementkonsult har jag under den här resan inte kunnat undvika att se möjligheter för fastighetsbolag – allmännytta och andra – att ta initiativ för att få fart på den här utvecklingen genom konkreta förslag till projekt, dialoger och villkor för byggrätter. För lönsamma affärer, kunder och samhällsnytta. På senare tid har det kommit några initiativ från främst privata fastighetsbolag, delvis i den här riktningen. Det finns hopp om ett stort bidrag till att lösa bostadsbrist och segregation.

Den här artikeln, något avkortad, visar att Stockholms allmännytta inte utnyttjar möjligheten att förtäta i egna områden trots att de inte uppnår målen för nybyggnation.180827 Stockholmshem missar byggmål https://fastighetsnytt.se/2018/08/stockholmshem-missar-byggmal/?utm_campaign=unspecified&utm_content=unspecified&utm_medium=email&utm_source=apsis-anp-3  “En fortsatt hög byggtakt är nödvändig för att människor ska kunna bosätta sig i Stockholm och för en ökad tillväxt. Vi anser därför att det är beklagligt att majoriteten inte når upp till målsättningen om antalet färdigställda bostäder under 2018”, skriver flera styrelsemedlemmar i ett protokoll.

Meningen är att Stockholmshem, Familjebostäder och Svenska Bostäder tillsammans ska påbörja bygget av cirka 3 000 bostäder fram till år 2019. Det innebär att vi ska bygga tusen bostäder var. Vi har från första början flaggat för politikerna att vi inte klarar av målet, säger Patrik Andersson, chef för bygg och teknik på Stockholmshem. Han tror i stället att bolaget kommer att bygga cirka 600 bostäder i år och 800 nästa år, men tillägger att Familjebostäder och Svenska Bostäder kommer att nå det satta målet. Vi har inte den projektportfölj som krävs för att bygga tusen bostäder fram till 2019. Vi behöver hjälp av staden, för att få fler markanvisningar.

Högkonjunkturen har resulterat i skyhöga markpriser i Stockholm, vilket gör att Stockholmshem inte längre kan köpa mark och bygga en hyreslägenhet utan att det blir en förlustaffär, enligt Andersson. Konkurrensen om marken är rekordhög.

Men ni äger väl egen mark? – Vi äger ingen råmark, utan den mark som våra 800 byggnader, 27 000 lägenheter, står på. Vi byggstartar två projekt på egen mark i år, men snart börjar marken ta slut. Förra året fick bolaget omkring 700 byggrätter i markanvisning av staden, och de senaste sex åren har bolaget byggt omkring 500 bostäder per år, enligt Andersson. För att dubblera byggandet måste vi även dubblera projektportföljen. Vi behöver minst 8 000 möjliga objekt för att kunna bygga tusen bostäder.

Styrelsen räknar med att målet om tusen bostäder kan nås först 2024 och flaggar för att staden riskerar att drabbas av “en kostnadsexplosion” om räntorna höjs eftersom upplåningen fördubblats sedan 2012. “Prognosen i de finansiella månadsrapporterna visar att majoriteten kommer att låna omkring en miljard kronor i månaden, med följd att kommunkoncernens skuldbörda fördubblas till 50 miljarder kronor vid utgången av innevarande mandatperiod”.

– Det handlar inte bara om bostäder. Staden investerar även 10 miljarder kronor på Slussen och driver en mängd andra projekt, säger Patrik Andersson. Däremot investerar Stockholmshem cirka 1,2 miljarder kronor per år på nyproduktion, vilket ökar belåningsgraden. Vi behöver se över våra kostnader och vakansgrader för att skapa ett kassaflöde som är mindre beroende av lån, då vi inte säljer utan lånar för att bygga nytt. Vi lånar ungefär en miljard kronor per år för nyproduktion.

Byggmålet för Stockholmshusen, den rödgrönrosa majoritetens koncept för att pressa byggkostnader och byggstarta cirka 3 500–5 000 billiga hyresrätter i Stockholm fram till 2020, ser dock ut att gå i hamn. Där har vi, Svenska Bostäder och Familjehus redan fått markanvisningar för 3 700 bostäder. Det målet känns mer realistiskt.

Missade värdestegringen genom för tidig försäljning

D Carnegie säljer till 95 procent över bokfört värde i Akalla http://www.fastighetssverige.se/artikel/d-carnegie-saljer-y-till-95-procent-over-bokfort-varde-24929 … en tomträtt i Akalla för 80 miljoner kronor. Bolaget köpte den 2014 för 25 miljoner kronor… vid tunnelbanan i Akalla och innefattar i dagsläget en byggnad om 2 600 kvm med kommersiella hyresgäster, bland annat en dagligvaruhandel. D Carnegie & Co har i samråd med Stockholms kommun identifierat tomträtten som lämplig för framtida potentiell bostadsutveckling med en butik i markplan. Senare försäljning kunde ha räckt till en del nybyggen också

171010 Renoveringsnota på 165 miljarder kronor http://fastighetsnytt.se/2017/10/renoveringsnota-pa-165-miljarder-kronor/?utm_campaign=unspecified&utm_content=unspecified&utm_medium=email&utm_source=apsis-anp-3 165 000 allmännyttiga bostäder från miljonprogramsåren behöver renoveras… en kostnad på minst 28 miljarder kronor. Men med den nivån kan bara akuta tekniska brister åtgärdas. Renoveringar som möter krav på till exempel minskad energiförbrukning och bättre tillgänglighet leder till betydligt högre summor. Slutnotan kan landa på 165 miljarder kronor för hela allmännyttan. Till staten riktar SABO uppmaningen att: Lägga moms på bostadshyrorna. Då kan fastighetsägarna göra avdrag för ingående moms. Vidga ROT-stödet till att även omfatta arbetskostnaden för reparation, om- och tillbyggnad i hyreshus. Möjliggöra för fastighetsföretag att årligen göra avsättningar till en fond för framtida underhåll på bostäder.

Regeringen vill sälja mer – nu när priserna har backat en del – ska politiker blanda sig i affärer?

180424 Skatteförslag kan få allmännyttan att sälja bostäder Regeringens nya skatteförslag som minskar avdragsrätten för räntekostnader kommer slå hårt mot allmännyttan och i vissa fall kan allmännyttiga bolag tvingas sälja av tillgångar för att hantera de ökade skattekostnaderna. Detta eftersom många allmännyttiga bolag har hög skuldsättningsgrad, vilket ger högre räntor, och låg avkastning, vilket minskar avdragsrätten. Det nya skatteförslaget, som för närvarande utvärderas av Lagrådet, innebär att avdragsrätten begränsas till 30 procent av rörelseresultatet före räntor och avskrivningar och nedskrivning av goodwill (EBITDA). Allmännyttiga bolag har inte nödvändigtvis några större reserver att ta av, bland annat då de började drivas på affärsmässig grund först 2011.

SABO har undersökt skatteförslagets effekter och fått svar från omkring 230 av sina drygt 300 medlemmar. Cirka en tredjedel av våra bolag som kommer att drabbas av ökade skattekostnader på grund av förslaget om ränteavdragsbegränsningar, skriver Susanna Höglund, chef för SABOS ekonomi- och finansenhet.

Många bolag har i dagsläget en genomsnittlig ränta på i storleksordningen 2 procent. – Jag har räknat på ett ganska normalt bostadsbolag, som vid en räntenivå av 4 procent kommer betala mer än 100 procent i skatt. Det är tråkigt, säger Ingemar Rindstig, chef för den nordiska fastighetsverksamheten hos EY, till Fastighetsnytt. https://fastighetsnytt.se/2018/04/skatteforslag-kan-fa-allmannyttan-att-salja-bostader/?utm_campaign=unspecified&utm_content=unspecified&utm_medium=email&utm_source=apsis-anp-3

Exempel på försäljningar av allmännyttan

180420 Karlskronahem säljer för 400 miljoner https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/karlskronahem-saljer-for-400-miljoner/  Karlskronahem har tecknat avtal om att sälja ett fastighetspaket med 265 hyresrätter och två omsorgsboenden för 400 miljoner kronor. SBB lägger vantarna på merparten av paketet.

Och många många fler …