Stadsbyggnadsnätverkets Nyhetsbrev

 

Här är Stadsbyggnadsnätverkets Nyhetsbrev 19-08:
Av Ulf Johannisson

Hej alla! Efter alla nyhetsbrev om arkitektur så kommer här en analys av vad som sker i den s k allmännyttan, en dramatik i det tysta.

Allmännyttiga bostadsbolag – hur finansiera nybyggnad och renovering?

Byggandet av bostäder släpar efter. Det är i våra förorter som det finns plats för att tillfredsställa behovet av bostäder. Det gäller också lokaler för kontor och handel. I dag sker byggandet i förorterna till stor del i det gröna.

Nedan kommer jag in på alternativet till detta, att bygga inne i den byggda strukturen så att man skapar stadskvalitéer och trivsel förutom att man får volymerna som behövs. Jag planerar att hålla en ny omgång seminarium + workshop om detta 16 september respektive 1 oktober. Save the date. Anmäl intresse redan nu genom att maila tillbaka till mig, [email protected]

Bra bolag går bra
MKB var ett skickligt bolag på 1990-talet då jag hade ett konsultuppdrag där, och det verkar hålla i sig.

190403 MKB har en viktig roll att fylla https://fastighetsnytt.se/2019/04/viktig-roll-att-fylla/?utm_campaign=unspecified&utm_content=unspecified&utm_medium=email&utm_source=apsis-anp-3

Malmö brottas likt många andra städer för att hålla fart i bostadsbyggandet, inte minst för den unga befolkningen. Marie Thelander Dellhag, ny vd på MKB: Vi satte rekord 2018 med 783 färdiga bostäder. Vår ambition är fortsatt över 500 bostäder per år.
Malmö har en stor andel unga. Dellhag: Vi försöker bygga till rimliga hyresnivåer, även student- och ungdomsbostäder. Investeringsstödet, där det varit möjligt, har fått ner hyran med uppemot 1 000 kr i månaden. Vi har sjysta inkomstkrav så att man kan efterfråga bostäder även om man inte har så stora marginaler. Det matchar kundgruppen unga, men även äldre och andra på bostadsmarknaden.

190311 Kommunala MKB Skanska och Tornet Bostadsproduktion bygger ny stadsdel https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/mkb-skanska-och-tornet-bygger-helt-ny-stadsdel-i-malmo/ vid Jägersro i Malmö. Travbanan ska bebyggas med 4 000–5 000 bostäder – flerfamiljshus med bostadsrätter och hyresrätter samt radhus. Ägarandelen i det gemensamma bolaget är MKB 45 %, Skanska 45 % och Tornet 10 %. MKB förvärvade travbanan av Skånska Travsällskapet (STS) 2017. Fastighetsvärlden uppgav då värdet i affären till 775 miljoner kronor. STS planerar en ny travbana på på intilliggande mark.

190227 Botkyrkabyggens bestånd värt 12 miljarder kr

Under 2018 har bolaget köpt loss mark från tomträtter samt förbättrat sitt driftnetto vilket ger stigande värden. Avkastningskraven har fallit vilket också leder till stigande värden. Transaktioner på marknaden har också tryckt upp värdena.

De senaste årens köp och försäljningar visar på miljonprogrammets attraktivitet. Botkyrkabyggens fastigheter byggda under den perioden bidrar till goda kassaflöden samtidigt som de kan ses som oslipade diamanter. Med god förvaltning och kloka fysiska och sociala investeringar kan miljonprogrammet ytterligare bidra till bolagets goda ekonomi. Hyresgästerna kan känna sig trygga med att de kan bo kvar hos oss, säger vd Chris Österlund.

Stockholms allmännytta missade byggmålen och chans att bygga mer på sina tomter

Stockholms allmännyttiga bostadsbolag missar nybyggnadsmålen. De menar att det beror på svårigheter att få markanvisningar. Men bolagen kunde ha utnyttjat mark man har i de glesa förorterna, förutsatt kommunal medverkan med utökade byggrätter.

Man kan bygga på de oftast folktomma ytorna mellan befintliga hus t ex på alla dessa mark-P (ersätts av garage i nya hus). Det kan göras så att man får kringbyggda trygga gårdar för samvaro och lek. Lokaler i bv ger arbetsplatser och service. Så skapas blandad och levande attraktiv stadsmiljö som i sin tur ger mer blandad befolkning och mindre segregation.

De potentiella byggnadsvolymerna är mycket stora, trots att man ibland bygger lågt av hänsyn till de boendes utsikt. Och man sparar naturen som är värdefull i sig och betyder mycket för välmående och hälsa.

Under 5 år har jag studerat det här sättet att bygga, bl. a delegationen för hållbara städes arbete, och vaskat fram det som har störst potential. Tillsammans med andra engagerade har jag testat koncepten i bostadsområden. Jag föreslår förändringar i stadens politik och processer: De utökade byggrätter som detta kräver har inget alternativvärde för staden och bör vara gratis, förutom ersättning för stadens kostnader för infrastruktur. Det borde göra att bolagens kalkyl för de nya husen går att räkna hem.

Vidare: Starkt utvecklade former för tidig lokal dialog behövs. Att ta tillvara boendes och andra lokala aktörers kunskap, idéer och stöd är avgörande betydelse för en stor förändring. Politiker behöver kunskap om detta och delegera till stadsbyggnadskontor och exploateringskontor förs genomförande. Allmännyttiga och andra bolag behöver förändra sitt sätt att planera och kalkylera. Som ekonom och managementkonsult ser jag möjligheter för allmännyttan och andra fastighetsbolag att på detta sätt skapa kund- och samhällsnytta med god lönsamhet.

180827 Stockholmshem missar byggmål Stockholmshem, Familjebostäder och Svenska bostäder Stockholmshem, Familjebostäder och Svenska Bostäder ska tillsammans ska påbörja bygget av ca 3 000 bostäder till 2019, tusen bostäder var. Patrik Andersson på Stockholmshem tror att bolaget kommer att bygga ca 600 bostäder 2018 och 800 2019. Vi behöver hjälp av staden för att få fler markanvisningar.

Konkurrensen om mark i högkonjunkturen har resulterat i skyhöga markpriser i Stockholm. Vi kan inte längre köpa mark och bygga en hyreslägenhet utan att det blir en förlustaffär.

Men ni äger väl egen mark? – Vi har ingen råmark, utöver den mark som våra 800 byggnader, 27 000 lägenheter står på.

Kommentar: Att bland de här husen bygga mer genom utökad byggrätt (som jag beskriver ovan) verkar inte finnas i deras tankevärld. Man pratar bara om ny mark. Förra året fick bolaget omkring 700 byggrätter i markanvisning av staden, och de senaste sex åren har bolaget byggt omkring 500 bostäder per år, enligt Andersson.

Staden upplåning har fördubblats sedan 2012. “Prognosen visar att majoriteten kommer att låna … så att kommunkoncernens skuldbörda fördubblas till 50 miljarder kr under mandatperioden”. Stockholmshem investerar ca 1,2 miljarder kr per år på nyproduktion, vilket ökar belåningsgraden.

Höga kostnader för renovering måste finansieras
171010 Renoveringsnota på 165 miljarder kronor 165 000 allmännyttiga bostäder från miljonprogramsåren … en kostnad på minst 28 miljarder kr. Men med den nivån kan bara akuta tekniska brister åtgärdas. Renoveringar som möter krav på minskad energiförbrukning och bättre tillgänglighet leder till betydligt högre summor. Slutnotan kan bli 165 miljarder för hela allmännyttan.

För att kunna bygga nytt säljer kommuners allmännyttiga bolag till ”privat allmännytta” …
180420 Karlskronahem säljer för 400 miljoner https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/karlskronahem-saljer-for-400-miljoner/ Karlskronahem har avtalat om att sälja ett fastighetspaket med 265 hyresrätter och två omsorgsboenden för 400 miljoner kronor. SBB lägger vantarna på merparten av paketet.
170920 SBB köper nio fastigheter i Huddinge http://www.fastighetssverige.se/artikel/sbb-koper-nio-fastigheter-i-huddinge-25861 SBB har tecknat avtal om förvärv av nio samhällsfastigheter med offentlig verksamhet i Huddinge. Säljare är Huddinges kommunala fastighetsbolag Huge Fastigheter.
170626 Heimstaden köper 1 088 lägenheter http://www.fastighetssverige.se/artikel/heimstaden-koper-drygt-1-000-lagenheter-25169 Säljare är kommunala Stångåstaden i Linköping. Även byggrätter för 375 lägenheter ingår i köpet.
170613 Heimstaden miljardköper i Umeå http://www.fastighetssverige.se/artikel/heimstaden-miljardkoper-i-umea-25033 Heimstaden förvärvar 1 601 lägenheter av det kommunala bolaget Bostaden i Umeå. Vi har ställt höga krav på köparen, inte minst när det gäller det sociala ansvaret, säger Bostadens vd Jerker Eriksson. Tack vare affären kan vi satsa på nyproduktion, inte minst för äldre hyresgäster.
170612 Hemfosa miljardköper i Halmstad och Karlskrona http://www.fastighetssverige.se/artikel/hemfosa-miljardkoper-i-halmstad-och-karlskrona-25013 – Vi är glada att Hemfosa nu kan genomföra ytterligare ett större portföljförvärv med stor andel samhällsfastigheter i Sverige.

… och till andra privata fastighetsägare
190401 Sandvikenhus vill sälja 385 lägenheter

Kommunen planerar för en folkökning om 3 600 personer fram till 2025 och Sandvikenhus har fått i uppdrag att årligen tillföra 40 hyresbostäder per år. Bolagets investerings- och renoveringsbehov de kommande 10 åren beräknas till 1,5 miljarder kr. Vi behöver frigöra kapital för detta. En ökad upplåning gör oss alldeles för sårbara, säger Sandvikenhus vd Stefan Lundqvist.

Sandvikenhus äger 83 % av hyresrätterna i kommunen, har en mycket låg vakansgrad och en bostadskö på över 20 000 personer samt 200 nya tillkommande i kön varje månad. Utbudet av hyresrätter är därför mycket begränsat, vilket hindrar Sandvikens kommuns ambition att växa.

190328 Sollentunahem redo att sälja nästan 2000 bostäder

Den första etappen berör 538 hyresrätter och 2997 kvm lokaler i Rotebro och Rotsunda. Ambitionen är att sälja till aktörer som har en uttalad affärsidé att långsiktigt äga och förvalta hyresrätter. Paket nummer två finns i Edsberg (736 lägenheter) och paket tre i Häggvik och Tureberg (612 lägenheter). Inriktningen är att ett paket ska säljas vartannat år.

Enligt en vision ska Rotebro förtätas kring pendeltågsstationen och bebyggelsen får möta Norrviken. Stadsdelen ska växa med 120000 kvm verksamhetsyta, 4000 nya bostäder och 12000 nya invånare. Bild: T v kommunens vision för och t h syns en fastighet på Kung Hans väg.

180416 Landskrona ska bli en förebild

Försäljning av fastigheter till Stena och bytesaffärer med andra har skapat förutsättningar för att göra en omdaning med kraft i Karlslund, ett ”särskilt utsatt område”. Landskronahem avser nu att bygga bostäder i Kopparängen och Silverängen.

180405 Oväntad miljardförsäljning skapar oro i Botkyrka Fastighetsbolaget Mitt Alby köpte 1300 lägenheter av Botkyrka kommun för 705 miljoner kr 2013, och lovade ett långsiktigt ägande. Nu säljer man lägenheterna för ca 1,6 miljarder. Det är kommunens pengar man skänker bort, säger Simon Safari, ordförande för Hyresgästföreningen i Stockholm
170602 Förvaltaren i Sundbyberg säljer för 625 miljoner till BRF Terränglöparen 9 i Hallonbergen för ombildning till bostadsrätt. Fastigheten ligger på Lötsjövägen 9-99 och har 463 lägenheter, vilket gör ombildningen till den enskilt största i Sundbyberg.
170509 Ännu en jätte in i kampen om Ekerö Bostäder som äger 820 bostäder

För ett trivsamt och vackert Stockholm för alla

Ulf Johannisson